Kentsel dönüşüm in Turkije: gids voor eigenaren in Nederland

Kort antwoord

Kentsel dönüşüm (stadsvernieuwing) is in Turkije geregeld in Wet nr. 6306. Voor eigenaren in het buitenland is de kennisgeving het grootste risico: de vaststelling dat een gebouw risicovol is, wordt op het gebouw opgehangen, via e-Devlet gemeld en 15 dagen bij de muhtar bekendgemaakt, en de termijn loopt ook als u het niet merkt. U hebt 15 dagen voor bezwaar en 30 dagen voor beroep bij de bestuursrechter. Sinds 9 november 2023 beslissen eigenaren met een gewone meerderheid naar aandeel, en het aandeel van wie niet meedoet kan worden verkocht. Met een volmacht regelt u alles vanuit Nederland.

Duizenden gebouwen in Turkije, vooral in Istanbul, Izmir en de aardbevingsregio's, vallen onder stadsvernieuwing. Veel appartementen zijn eigendom van, of geërfd door, families in Nederland en elders in Europa. Wie een termijn mist, kan zijn aandeel tegen taxatiewaarde zien verkopen.

Het proces in zeven stappen

Risicovaststelling. Door een erkende instantie, op verzoek van een eigenaar of ambtshalve door het Directoraat Stadsvernieuwing of de overheid.
Kennisgeving. Het proces-verbaal wordt op het gebouw opgehangen, eigenaren krijgen een melding via e-Devlet en het besluit ligt 15 dagen bij de muhtar.
Bezwaar en beroep. Binnen 15 dagen bezwaar bij de provinciale directie (of de gemeente met delegatie); een technische commissie beoordeelt het. Tegen het definitieve besluit staat binnen 30 dagen beroep open bij de bestuursrechter.
Ontruiming en sloop. De overheid geeft minimaal 60 dagen. Gebeurt het niet, dan sloopt de overheid zelf en verhaalt de kosten op de eigenaren.
Eigenarenvergadering. Eigenaren beslissen met een gewone meerderheid naar aandeel over de nieuwbouw, de aannemer en de voorwaarden.
Aanbod aan niet-deelnemers en verkoop. Wie niet instemt, krijgt het besluit en aanbod toegestuurd. Doet hij niet mee, dan kan zijn grondaandeel op basis van de taxatiewaarde via een openbare veiling aan de andere eigenaren worden verkocht.
Contract, vergunning, bouw en kadaster. Er wordt een bouwovereenkomst tegen grondaandeel gesloten, het nieuwe gebouw verrijst en de appartementen worden op naam gezet.

Grootste risico vanuit het buitenland: de kennisgeving missen

Houd uw e-Devlet-account actief. Geen wachtwoord? Dat kunt u bij een Turks consulaat aanvragen.
Registreer een elektronisch kennisgevingsadres bij het kadaster. Dan ontvangt u ook de oproep om aan het meerderheidsbesluit deel te nemen digitaal.
Blijf in contact met de beheerder en buren. Een aanvraag begint meestal binnen het gebouw.
Vraag bij twijfel de stukken op. De datum van ophanging en bekendmaking bepaalt of een termijn verstreken is.

Meerderheidsbesluit en verkoop van uw aandeel

Met Wet nr. 7471 (Turkse Staatscourant, Resmî Gazete, 9 november 2023) is de vereiste meerderheid verlaagd van twee derde naar een gewone meerderheid naar grondaandeel; het gaat om aandelen, niet om het aantal eigenaren. Het proces kan dus zonder u doorgaan. Invloed houdt u door via een gevolmachtigde aan vergaderingen deel te nemen en het aanbod tijdig te beoordelen.

Waar u op let in het aannemerscontract

De bouwovereenkomst tegen grondaandeel moet bij de Turkse notaris in authentieke vorm worden opgemaakt.
Verdieping, ligging en bruto en netto oppervlakte van uw appartement staan vast in het contract en de bijgevoegde tekeningen.
Een opleverdatum met boete of schadevergoeding bij vertraging.
Overdracht van grondaandelen aan de aannemer in fases, gekoppeld aan de voortgang, plus een bankgarantie.
Afspraken over huurcompensatie door de aannemer naast eventuele overheidssteun.
Technische specificaties, bouwtoezicht en ontbindingsregeling, ook voor het geval de aannemer stopt.

Huursteun en subsidies

Eigenaren kunnen tijdelijk maandelijkse huursteun krijgen en huurders een eenmalige verhuisvergoeding. De bedragen verschillen per provinciegroep en worden jaarlijks aangepast; online circuleren tegenstrijdige bedragen. Kijk voor actuele bedragen en aanvragen bij de e-Devlet-dienst voor huursteun onder Wet 6306 of bij de provinciale directie. Daarnaast zijn er periodiek subsidie- en leningprogramma's, zoals "Yarısı Bizden" in Istanbul.

Alles regelen met een volmacht

Een volmacht kunt u laten opmaken bij het Turkse consulaat of bij een Nederlandse notaris met apostille. Neem expliciet op: aanvraag en bezwaar tegen de risicovaststelling, deelname en stemmen in eigenarenvergaderingen, contracten tekenen, kadasterhandelingen, huursteun aanvragen en procederen. Geef een ruime volmacht nooit aan de aannemer of iemand die aan hem gelieerd is; een onafhankelijke gevolmachtigde onderhandelt in uw belang.

Geërfd appartement?

Regel eerst de Turkse verklaring van erfrecht en de overschrijving in het kadaster; zolang niet vaststaat wie de erfgenamen zijn, kan de vertegenwoordiging in het stadsvernieuwingsproces vastlopen. Lees ook onze gids over erven in Turkije.

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Wet- en regelgeving kan wijzigen; laat uw situatie beoordelen door een specialist. Laatst bijgewerkt: 7 november 2026.

Veelgestelde vragen

Kan ik vanuit Nederland bezwaar maken tegen de risicovaststelling?

Ja, via een advocaat of gevolmachtigde in Turkije. De termijn is 15 dagen na kennisgeving en dat is een vervaltermijn.

Ik heb de kennisgeving niet gezien. Is de termijn dan verstreken?

Ophanging op het gebouw, een e-Devlet-melding en bekendmaking bij de muhtar kunnen gelden als kennisgeving. Of die correct is gedaan, moet per geval worden beoordeeld; vraag direct de data op en zoek juridische hulp.

Wat gebeurt er als ik niet instem met het meerderheidsbesluit?

Uw grondaandeel kan op basis van de taxatiewaarde via een openbare veiling aan de andere eigenaren worden verkocht.

Wie kiest de aannemer?

De eigenaren, met een gewone meerderheid naar grondaandeel.

Heb ik als eigenaar in het buitenland recht op huursteun?

Dat hangt af van uw positie (eigenaar, huurder of beperkt gerechtigde) en de actuele regels. Kijk bij de e-Devlet-aanvraag of de provinciale directie.